IT带动需求增长 印度正成为亚洲最热的房产市场 zz

大狗

近期美国《商业周刊》的文章称，在IT产业迅速发展和房产供应不足的情况下，印度已成为亚洲最火爆的房产市场。



房地产商K. Raheja投资14亿美元在孟买建成的Mindspace（思维空间）园区

   地价、房价连连上涨

   虽然每个印度人都知道孟买市中心的地价会很高，但6月20日当早已废弃不用的孟买纺织厂，连同它占地17.5英亩的土地最终被拍卖出去时，其成交价格之高令见多识广的地产商也连连咋舌。以1.6亿美元的高价买下这片土地的是新德里的房产开发商DLF集团，它计划将这块地方重新开发为零售和商务中心。

   DLF集团管理层的举动太过火了吗？当然不是。就在DLF集团买下这块土地的第二天，临近地区一块占地5英亩的科希努尔纺织厂也被拍卖了出去，成交价格居然达到了1亿美元——这是DLF支付价格的2倍。有数据显示，在寸土寸金的岛屿城市孟买，房产价格在过去6个月当中上涨了 25％。

   IT产业带动房产需求增长

   现在，印度房产市场正处于疯狂增长的状态，这主要是受其IT产业急速发展和中产阶级迅速崛起的影响。

   有数据显示，印度大约70%的新建筑都与IT产业有关——不管是科技园区还是给他们员工提供的住房和购物中心。在近10年当中，印度软件业的年增长率超过60％，今年预计又将增长67％，印度已成为众多跨国公司的离岸外包地，这也为房地产市场创造了良好的投资环境。印度本地的房地产商K.Raheja最近投资大约14亿美元，在孟买建成了名为Mindspace的园区，占地大约500万平方英尺（约为46.45万平方米），包括IT 后台、住房和商店等。

   从住房角度讲，中产阶级的兴起和更方便的住房贷款也推动了印度房地产业的发展。以被誉为印度“硅谷”的班加罗尔为例，随着软件业的发展，班加罗尔已经成为世界高科技发展中心，仅IT员工就达10万余人。收入的增加、大批人口的涌入及高回报率的租赁市场（如服务公寓和招待所）将那里的住宅租金推至历史最高水平。有数据显示，在过去一年里，班加罗尔的租金至少上升了15%。某些地区的新建高档房产项目增长更是超过了30%。另有调查显示，印度首次购房者的平均年龄现在是32岁，远远低于10年前的45岁，而一般的抵押贷款期限也从10年延长到了20年。孟买中产阶级住房的平均价格在过去3年中上升了40％。

   国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）表示，印度全国现在有上千个商用、零售和个人物业项目。全球房地产服务商Cushman & Wakefield称，2004年开发商在印度建成1800万平方英尺（约等于167万平方米）的商用建筑，今年这一数字将增至2300万平方英尺， 2009年更是要升至5000万平方英尺，零售物业和个人住房的发展速度更快。

   《商业周刊》的文章指出，虽然和中国相比，印度的房地产开发速度并不快（仅北京今年的新建商用房就达2500万平方英尺，新建住房达2亿平方英尺），但印度的发展潜力是无穷的，特别是在政府放宽外商对房地产与建筑领域的投资限制之后。仲量联行的一项调查显示，孟买和班加罗尔位居 2005年度亚洲最佳房地产投资城市之首。主要的投资热点集中在高科技发展速度较快的城市，除班加罗尔、孟买、海得拉巴、马德拉斯等外，一些二级城市也受到了波及，比如印度西部的浦那、北部的斋浦尔和东部的加尔各答。

   毫无疑问，每年经济增长7％的印度也的确需要新建很多房产。印度商用房和住房现在的市场价值大约在500亿美元左右，每年的增长速度约为25％。印度的租金收益率超过12％，中国的这一比例为9％，发达国家的比例大概为5％－8％。在零售物业方面，3年前拥有10亿人口的印度只有 3家购物中心，投资者计划2008年前增加250家购物中心。

   印度今年新启动的七大私人股权投资基金之一——HDFC房产基金的总裁克里希纳默西表示：“所有的投资都很疯狂，包括一些无计划的开发项目。”今年以来，HDFC房产基金已经吸收了近10亿美元的投资。

   放宽外资限制推动房市升温

   去年2月，印度政府通过一项条例，允许外国投资者在没有当地合作伙伴的情况下也可以对印度建筑项目竞标。今年2月，又进一步放宽对外资的投资限制，允许国外投资者在无须政府特别批准的情况下，拥有一些房地产项目至多100%的所有权。在这些政策的鼓励下，纽约著名的铁狮门房地产公司今年计划向印度房地产市场投入6亿美元。今年年底前，亚特兰大的Portman Holdings房地产公司也将在孟买建立分部。

   印度房产市场早期的外国投资者都是亚洲公司，比如新加坡的腾飞房地产公司。这家公司自1994年就进入印度，和塔塔集团合作建成班加罗尔最早的科技园区，后来它又在海得拉巴和马德拉斯建成了另外3个园区，加尔各答和浦那的2个园区很快也将完工。截至明年底，腾飞在印度的投资总额将达到近5亿美元，建筑面积达到400万平方英尺。东南亚最大的地产集团——新加坡的嘉德置地也可能会进入印度。

   印度当地企业也在积极迎接挑战，与外国竞争对手相比，他们的优势在于拥有多年前购买的廉价“土地储备”。比如DLF集团1986 年就在新德里郊区的葛冈镇购买了3000英亩（约为493.2亩）的土地，如今葛冈已成为继班加罗尔之后的印度第二大科技城市，DLF现在也开始向其他城市拓展，公司首席执行官阿尔温德·康纳称，对孟买纺织工厂的收购“让我们在孟买有了坚实的立足之地，我们希望我们能一直是印度最大的房地产开发商”。

   不过，在房产开发项目仍需审批的印度，开发商还需要面对很多问题。租金控制法令等规定将房产开发局限在高端层次，并且将房价推高。K.Raheja的主管拉维·拉赫伽表示，现在的房产市场“让人感觉像是在网络泡沫时代”，他预测说“60％的印度房产开发商都不会挺过10年”。乐观些的分析人士认为，尽管部分开发商可能会因房市泡沫的破裂而破产，但对现代房产的基本需要仍会让最精明的地产商获得生存机会。