潘石屹：新“地王”一定会推高周边房价

引力之虹

昨天下午，公司开会研究如何参加广渠路15号地的竞标。原来测算的极限接受单价是1.4万元/m2，总价为35.4亿元左右。最后，为了能拿下这块土地，决定把单价上调1000元/ m2，即1.5万元/ m2，总价大约为38亿元。我们一边吃饭，一边开会，我很紧张，两次咬破了嘴唇。二十年从商经验告诉我，对一个房地产公司来说，常常是一块土地定生死。短短十年的中国房地产历史，多少公司因一块土地死掉了，这些死去的公司还不包括深圳、海南那些非正常死亡的房地产公司。
下午赶到国土局二层土地储备中心招标现场，真是人山人海，工作人员均带着口罩，进拍卖大厅的人都要进行体温检测。我上次来这个拍卖大厅还是几年前参加摩根中心项目的招标，当年我们公司也是浩浩荡荡，决策层成员全体出动，还扛着我们为摩根中心设计的新模型。上次是检查身份，这次是检查体温，一样的严格、一样的如临大敌。
走进拍卖大厅，我们被安排在第二排，大厅里也是人山人海。有许多开发商我都认识。坐在第三排的是新面孔，我上前向他（她）们问好。问他们是什么公司的。他们只告诉我：“小公司”。我们公司总裁闫岩小声告诉我：“他们是中化方兴公司的。”我说：“你们是中化集团在香港的上市公司”。他们表情都很严肃。
举牌开始了，远洋地产在拍卖之前挂牌阶段就多加上8.4亿元人民币。最初举牌时，拍卖师雷蕾把举牌的价格区间提高到2000万元，现场一片哗然。远洋地产更不示弱，每次都是整数报价，30亿，31亿，32亿……来势很猛。
最后，号称小公司的中化方兴地产出台了。不管谁举牌，他们都毫不犹豫地跟上举牌。最后中化方兴地产以40.6亿元，地上建筑面积土地单价1.6万元/ m2，获得了这块土地。媒体哗然，今天在网上看到了铺天盖地的报道。
有两点需要补充的是：
第一，建筑面积土地的单价是1.6万元/ m2，而不是一些媒体报道的1.4万元/ m2，这些媒体朋友，没有扣除廉租房、托儿所、幼儿园和小学的面积。
第二，第二，一般出让合同时，付款期都是半年以上。这次是一次性付款。
拍卖的过程我就不做过多描述了。我想谈一谈自己对新的“地王”产生的看法：
第一，从参加的11家公司来看，都是中国公司，有些是在香港上市的公司，但都是红筹和H股公司，没有一家境外公司参加。这些现象均折射出全球资金对中国，对北京房地产市场的一些看法，说明他们对这种疯狂拿地的举动并不看好。
第二，一周之内，北京连续诞生了两个“地王”。上次是“中电”的背景，这次是“中化”背景，并且房地产经验并不丰富，开发的经验和历史都不长。在金融危机背景的冲击下，国家发了大量的钱，银行也放了大量的款。但产能过剩仍是全球经济的主流，这些钱不可能再去投资建电子厂，建化工厂，因为这些行业产能已经过剩了，只能投到房地产，购买土地。一次性支付40多亿元的确不是一个小数字。
第三，这个“地王”的产生，对广渠路15号地的周边，包括北京市的房价都有很强的向上带动作用。目前广渠路周边项目房价每平方米在1.4万元到2万元之间，因户型、朝向和楼层不同价格有所不同。而这次拍卖的这块土地楼面价达到每平方米1.6万元，已经超出了周边房子的平均价格。又出现了当年“面粉的价格比面包的价格贵”的现象，结果是“面包”一定会涨价。中化方兴在答记者问时说，他们测算时的售价是每平方米3万元。
第四，政府需要马上推出土地。2009年1—5月北京市成交房子金额是2008年的1.4倍，这个数字超过了最火爆的2007年1—5月份的成交量。如果政府不能及时推出土地来出让，就会发生断顿的现象。
在广渠门10号地（二环边上）成交每平方米1.5万元时，有媒体问我北京土地市场是不是出现了泡沫。我回答，不能以这一块土地为依据来判断，因那块地对“富力地产”太特殊了。但一周之内接连出现两个“地王”，尤其是昨天的广渠路15号地（在四环边上）成交1.6万元/ m2时，我们可以说，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。

转帖评论：这位口音不太让人舒服的潘先生相比于发言动机过于明显的任先生，还是稍微好一些的，地王这种东西，到底是不是体现了土地在现在畸形的土地市场上的真实价值，是有待商榷的，土地市场的特点就是它在保持高度的地域性的同时也保持高度的全局性，京沪深的这些地王其实体现的多少是全国土地市场的这种发展畸形，说实话，一块北京而言地段其实一般的地皮能够有这么高的价值么，我不是学会计的，也算不出来，但是这个价格本身到底蕴含多大的成份是这块土地真实经济价值的体现，还有多少成本是政府分成，就很需要好好分析一下了。中心城市的天价地王和偏远乡村的极端廉价土地，其实应该在同一个构架里讨论，那就是中国畸形的土地制度，而说白了，有哪一个国家的市场经济，其基础可以排开土地呢，这不是农民思维，买一块地，往往是最合理的第一笔生意，也是资本循环中必须做的一笔生意，这笔生意其实决定了整个资本循环能否正常的成长，这一点在现代资本经济形成之前，就已经存在了，所以就像这位潘总说的，买地不只是房地产业的事情，它是市场经济的基础，而谁买谁卖，决定了我们的经济根基上是否健康。中美各自弊端重重又都影响深远的房地产业，不过是土地制度问题的两个极端罢了，而相比之下，我对我们畸形的土地制度自我纠偏的能力更加悲观。

引力之虹

没人理睬啊
伤心了

yourenshile

地产行业一直很畸形，去年我老爸告诉我，在我上高中的时候，扣除我上大学的费用，可以再县城拥有一套中等的房子，那个时候也就900元左右一个平方，然后买个100个平方，装修一下也就12万左右，等到我大学快毕业的时候，我们县城的房价就到了2000元一个平方，四年时间，翻了一番！然后我老爸说，我们现在还是只能买一套房子，并且也就80多个平方，装修下来也要20多万！这几年我老爸老妈就相当于什么都没干，就把自己的生活费挣够了，一方面是钱在贬值，一方面是房地产泡沫！

土地制度，我不太了解，但是农村的地价的确很便宜了，我们那里现在到处都是没人种的土地，农民情愿出去打工，一方面让农村的价格更低，城市的房价也更高，当有一天，中国的城镇化终于实现了的时候，新农村建设终于实现了的时候，房地产的畸形才会有个头！
还好我也是搞土木的，我毕业了10年左右也就能够在我们县城买套房子，给他们养老，然后在自己买套房子，哎，这个花销的确很大了！

小飞

地王。。。很多事那些奸商 拍下来，用来提升周边房价的。。。

这个问题说明：

一.奸商T M D手中还是有钱，资金链没断。

二.奸商也实在没什么招了。。。

kolla

无耻的面孔~